Đầu tư kinh doanh nhà trọ được và mất gì trong thời điểm hiện tại?

Kinh doanh nhà trọ được xem là hình thức kinh doanh đặc thù, siêu lợi nhuận và luôn ổn định. Mô hình này đang ngày càng phát triển ở các thành phố lớn hay khu công nghiệp. Hiện nay với tình trạng đất chật người đông thì nhu cầu về nhà trọ càng tăng nhanh. Nếu muốn thành công với lĩnh vực này, bạn cần tham khảo kinh nghiệm kinh doanh phòng trọ cho thuê, thực hiện các phân tích chuyên môn, lập kế hoạch quản lý và tìm ra hướng kinh doanh cho riêng mình. Dưới đây TPos sẽ bật mí cho các bạn tất tần tật về những gì cần chuẩn bị khi tham gia thị trường này. Cùng tìm hiểu nhé!

Kinh doanh nhà trọ hấp dẫn nhưng vẫn còn rủi ro

Các tiềm năng khi kinh doanh phòng trọ

Có nên xây nhà trọ cho thuê không? Nhiều người cho rằng kinh doanh nhà trọ lợi nhuận hơn nhiều so với việc gửi tiết kiệm ở ngân hàng, vốn đầu tư có thể được bảo toàn nhưng lãi suất rất thấp. Với hình thức đầu tư nhà trọ cho thuê thường an toàn, có khả năng thanh khoản tốt, tài sản cố định không bị thâm hụt và mất mát, chưa kể đến nguồn lợi gia tăng giá trị từng mảnh đất trong tương lai. 

Với nhu cầu cần nhà ở lớn hiện nay ở các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội,... Với tốc độ dân số tăng nhanh, tốc độ đô thị hóa mạnh đã tạo nên lượng nhu cầu về nhà ở rất lớn. Nhu cầu thị trường đối với loại hình kinh doanh phòng trọ ngày càng tăng và không có xu hướng giảm đi. Do đó mô hình kinh doanh này luôn mang lại cho chủ đầu tư một khoản thu nhập ổn định và lâu dài.

Doanh thu ổn định hàng tháng, bất chấp điều kiện lên xuống của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư phòng trọ cho thuê lúc nào cũng thu được dòng tiền đều đặn.

Có nhiều cơ hội gia tăng được giá trị bất động sản. Từ chuỗi các phòng trọ cho thuê, bên cạnh dòng tiền thu vào hàng tháng, giá trị bất động sản, đặc biệt là đất cũng sẽ tăng theo thời gian.

Được trải nghiệm thực tế vào đầu tư bất động sản như nhận định thị trường, sàng lọc người thuê, quản lý bất động sản, xử lý thủ tục pháp lý,... Những trải nghiệm này sẽ giúp bạn có góc nhìn sát sao hơn, thực tiễn là vững chắc trước khi tiến hành các cụ đầu tư kế tiếp.

Rủi ro có thể gặp phải

Tuy mô hình này mang lại nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều các yếu tố khó lường, gây khó khăn cho chủ nhà trọ.

Bạn phải trải qua những thủ tục pháp lý, đăng ký kinh doanh, đăng ký tạm trú,... mọi thủ tục đều phức tạp hơn các loại hình kinh doanh khác. Còn phải đối diện với hàng tá các công việc vặt như sửa điện nước, an ninh, cháy nổ, khách quên chìa khóa,... 

Bên cạnh đó, khi kinh doanh nhà trọ, bạn sẽ tiếp xúc với nhiều khách hàng phức tạp. Không phải người thuê trọ nào cũng giống nhau, có nhiều người có ý thức, có người thường xuyên gây rối, cãi nhau. Thậm chí nếu thiếu kinh nghiệm sàng lọc khách thuê ngay từ đâu, bạn có thể gặp phải người thuê phòng thuộc thành phần xấu, nguy hiểm. Khách thuê nhà khá phức tạp có thể đe dọa đến việc vận hành chuỗi nhà trọ, cũng như làm ảnh hưởng xấu đến những người thuê khác.

Bạn vẫn có thể thua lỗ hoặc mất tiền nhiều hơn kế hoạch dự phòng nếu không có tính toán kỹ lưỡng các khoản thu chi, tiết kiệm chi phí. Trong trường hợp phải vay ngân hàng, huy động vốn, áp lực tài chính sẽ rất lớn vì mô hình này chỉ thu tiền lẻ.

Các mô hình kinh doanh nhà trọ cho thuê hiện nay

Tùy theo diện tích đất đang có, nhu cầu và đối tượng của bạn mà cân nhắc lựa chọn mô hình cho phù hợp. Hiện nay có bốn mô hình kinh doanh phòng trọ phổ biến:

Mô hình nhà trọ cho thuê giá rẻ

Nếu bạn có sẵn đất đai rộng rãi thì việc đầu tư kinh doanh nhà trọ cho thuê là lựa chọn mang lại nguồn thu lớn. Nếu khu trọ của bạn gần các trường học, khu công nghiệp nhỏ hay ở gần nơi có phân khúc thu nhập thấp thì mô hình phòng trọ giá rẻ này rất phù hợp.

Theo một số chủ trọ chia sẻ, với giá phòng từ 1,5 triệu đến 3 triệu/tháng có thể ở từ 3-4 người thì chi phí chia ra tầm từ 400.000-600.000 đồng mỗi người nên rất phù hợp cho các bạn sinh viên hay người lao động có thu nhập thấp. Nếu có 10 phòng theo mô hình này thì trung bình mỗi tháng chủ hộ nhận được từ 13 - 35 triệu đồng rồi.

Mô hình kinh doanh phòng trọ tầm trung

Đời sống người dân đang không ngừng phát triển, do đó mô hình kinh doanh phòng trọ tầm trung cũng tăng cao. Nhiều người có điều kiện kha khá, họ thường chọn thuê những khu trọ có giá ổn hơn, yên tĩnh và có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, đáp ứng nhu cầu của bản thân.

Mô hình phòng trọ tầm trung thường có giá dao động từ 3 - 6 triệu đồng/tháng. Phòng thường có diện tích từ 25 - 50 mét vuông, được trang bị các cơ sở vật chất đầy đủ hơn so với trọ giá rẻ như tủ lạnh, điều hòa, máy giặt, tủ đồ, giường nệm,... tùy phân khúc giá và vị trí của phòng trọ.

Phòng trọ này thường gần các khu trung tâm, nơi có nhiều tiện ích như chợ, trường học, giao thông thuận lợi và khu vực có cơ sở hạ tầng hiện tại.

Mô hình đầu tư nhà trọ cho thuê cao cấp

Nhà trọ cao cấp nở rộ từ năm 2021 dành cho người có thu nhập cao. Mô hình kinh doanh nhà trọ này là kết quả của việc cạnh tranh mạnh và sự phát triển của mô hình phòng trọ. 

Mô hình này được chăm chút kỹ lưỡng hơn về nội thất đến chất lượng dịch vụ để thu hút khách thuê nhà. 

Mô hình kinh doanh nhà trọ kiểu ký túc xá

Đây là mô hình kinh doanh phòng trọ kiểu mới được khá nhiều người ưa thích, đặc biệt vó giá rẻ và đầy đủ tiện nghi. 

Với các xây dựng phòng lớn, nhiều giường tầng cho nhiều người thuê, nhưng vẫn đảm bảo có không gian riêng, có tủ đồ, đầy đủ tiện nghi, chi phí thấp và an ninh. 

Đối tượng thường là sinh viên, người đi làm độc thân, thu nhập không cao nhưng hòa đồng và cần nơi lưu trú an toàn, đáp ứng được nhu cầu đi lại, học tập, làm việc và sinh hoạt riêng tư khi cần.

Vậy đâu là mô hình nào hiệu quả nhất?

Trên thực tế có hai nhóm đầu tư quan tâm đến kinh doanh nhà trọ cho thuê:

• Những nhà đầu tư có sẵn đất hoặc tự mua để xây nhà trọ rồi cho thuê, thu tiền theo tháng.

• Nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh từ việc thuê lại cả tòa nhà của chủ nhà để cho thuê từng phòng. 

Tùy vào đối tượng khách hàng hướng đến, khả năng tài chính và vị trí đất mở phòng trọ của bạn mà xác định mô hình cho phù hợp. 

Quy trình phát triển ý tưởng kinh doanh nhà trọ cho thuê

Thị trường cho thuê nhà trọ đang ngày càng phát triển, để kinh doanh hiệu quả trong lĩnh vực này thì bạn cần phải xây dựng một quy trình kinh doanh chi tiết.

Sàng lọc đối tượng thuê phòng, hình thức để xây nhà trọ

Để bắt đầu ý tưởng kinh doanh nhà trọ, bạn cần xác định xem thị trường mục tiêu của mình. Hiện đang có hai hình thức kinh doanh phòng trọ chính là phòng thuộc sở hữu cá nhân hoặc kinh doanh nhà trọ cho thuê lại. 

Ngay từ đầu, bạn cần xác định rõ đối tượng khách hàng muốn hướng đến. Hãy căn cứ vào nguồn tài chính, phân tích nhu cầu thị trường và đối thủ cạnh tranh trong khu vực. Từ đó, lựa chọn cho mình một phân khúc phù hợp. 

Nhu cầu thuê phòng trọ của các cá nhân hay hộ gia đình là rất lớn. Tuy nhiên, không phải bất kỳ người thuê trọ nào cũng có trình độ, nhận thức và hành vi giống nhau. Có những người sống kỷ luật, thanh toán tiền nhà đúng hẹn nhưng lại có không ít người sống cẩu thả, thường xuyên gây rối,... Do đó, để có thể kinh doanh phòng trọ lâu dài, bạn cần sàng lọc khách kỹ càng hơn. Nếu chưa có kinh nghiệm, tốt nhất bạn nên thuê một người có kinh nghiệm quản lý để điều hành phòng trọ tốt hơn.

Xác định vốn đầu tư xây phòng trọ

Chi phí để bắt đầu kinh doanh dãy phòng trọ cho thuê thường dao động từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng tùy thuộc vào quy mô, hình thức kinh doanh. 

Nếu bạn đã sở hữu đất, bạn cần đầu tư chi phí xây dựng phòng, đồ nội thất trong phòng để hỗ trợ việc cho thuê. 

Nếu bạn kinh doanh phòng trọ cho thuê lại, bạn cần phải đóng trước tiền thuê từ 6 tháng đến 1 năm, các chi phí quản lý và chi phí phát sinh khác,...

Xây phòng trọ cần nguồn vốn đầu tư lớn để chi cho vật liệu xây dựng, lắp đặt các thiết bị, trang trí nội thất,... Nếu không có đủ vốn bạn nên cân nhắc đến vấn đề vay mượn, kêu gọi đầu tư. 

Tuy nhiên, không nên vay vượt quá 30% giá trị vốn đầu tư xây dựng. Do sau khi xây xong nhà trò, bạn cần phải mất ít nhất là 3 tháng mới có thể cho thuê được hết tất cả các phòng. Đồng thời, lợi nhuận thu về chưa có nên phải tính toán thật kỹ lưỡng để tránh thua lỗ.

Đồng thời, cần dự trù số vốn xây dựng cao hơn so với kế hoạch để nhà đầu tư chủ động hơn nếu có phát sinh thêm các chi phí xây dựng, tránh phải đi vay mượn, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng thi công của căn nhà. 

Quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh nhà trọ

Quy định pháp luật xây dựng nhà trọ

Các thủ tục xây nhà trọ cho thuê chủ đầu đầu tư cần phải thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà trọ theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 về đối tượng và các loại giấy phép. 

Luật kinh doanh cho thuê phòng trọ

Bên cạnh việc đi xin giấy phép xây dựng nhà trọ, nếu xây dựng mới có thể kinh doanh thì cần lưu ý về quy định xin giấy phép kinh doanh phòng trọ. Các vấn đề luật cho thuê phòng trọ đã quy định rõ về vấn đề này.

Tuy nhiên, hiện nay có nhiều chủ trọ phớt lờ việc đăng ký kinh doanh cho thuê phòng trọ. Về sau sẽ dễ gây ra các rắc rối và có thể bị phạt nếu bị cơ quan chức năng phát hiện.

Hồ sơ đăng ký kinh doanh nhà trọ bao gồm: 

• Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh

• Bản sao CMND/CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực của chủ thể đăng ký

• Mẫu giấy đăng ký kinh doanh nhà trọ

• Thời hạn cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh nhà trọ cho gia đình là 3 ngày làm việc tính từ thời gian nhận hồ sơ hợp lệ.

Chọn đất để xây dựng nhà trọ

Lựa chọn vị trí đất tốt để xây dựng phòng trọ cần dựa trên cơ sở từ phân khúc khách hàng như đã xác định. Chủ trọ cho thuê phòng ngày trên đất sở hữu của mình thì có thể bỏ qua bước này.

Theo kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ, những người mua đất xây phòng trọ cần chú ý:

• Nếu kinh doanh nhà trọ ở mức tầm trung thì địa điểm thích hợp nhất là gần các khu công nghiệp, các trường học lớn. Ngoài ra, các chủ trọ có thể cân nhắc đến vị trí có nhiều người tập trung sinh sống.

• Nếu kinh doanh phòng trọ dạng cao cấp thì tốt nhất nên lựa chọn vị trí ở khu vực trung tâm hay gần các tòa nhà văn phòng.

Thiết kế khu nhà trọ phù hợp

Bạn nên tận dụng tối đa diện tích khu đất để xây dựng được nhiều phòng trọ hơn. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo đủ diện tích phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu. 

Hai dạng phòng trọ phổ biến là nhà trọ theo dãy hoặc nhà trọ theo tầng. Với cả hai loại hình này, chủ trọ đều phải lưu ý đến độ thông thoáng và tách biệt giữa các phòng hoặc các dãy với nhau.

Nếu diện tích đất hạn hẹp thì bạn nên chọn dạng nhà trọ nhiều tầng, phân chia đồng đều các phòng cho thuê. Còn nếu diện tích đất rộng thì nên chọn dạng dãy hoặc có thể xây thêm tầng trong mỗi dãy để tận dụng tối đa không gian nhà trọ. 

Một đều cần lưu ý là nên cân nhắc là chừa khoảng không gian lớn để khách thuê có chỗ để xe. 

Làm hợp đồng thuê phòng rõ ràng, hợp pháp

Theo kinh nghiệm kinh doanh phòng trọ hiệu quả, bạn cần phải làm hợp đồng thuê nhà rõ ràng và đúng với quy định pháp luật. 

Nếu bạn là chủ sở hữu khi trọ, bạn chỉ cần làm hợp đồng cho thuê với người thuê phòng. Còn nếu bạn là người thuê khu trọ của người khác rồi cho thuê lại, bạn cần làm hai dạng hợp đối với hai đối tượng tương ứng này.

Đầu tiên, bạn cần phải đảm bảo hợp đồng thuê trọ hợp pháp, bao gồm các thông tin cơ bản như số chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân và chữ ký hợp lệ.

Trong hợp đồng nên đề cập đến các yêu cầu và quy định sinh sống trong khu trọ, trách nhiệm của cả hai bên cũng như cách giải quyết khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chi tiết sẽ giúp bạn kiểm soát tốt hơn việc kinh doanh khu trọ và giảm được tối thiểu các trường hợp xảy ra đối với khách thuê.

Yêu cầu người thuê trọ đăng ký tạm trú

Bên cạnh việc ký kết hợp đồng, bạn cần phải hoàn tất các thủ tục pháp lý đăng ký tạm trú cho người thuê phòng. 

Hợp đồng là giấy tờ đảm bảo giữa bạn và người thuê, còn giấy đăng ký tạm trú sẽ giúp cơ quan chức năng quản lý được an ninh tốt hơn. Do đó, ở vai trò người cho thuê phòng trọ, bạn cần yêu cầu người này đăng ký tạm trú khi chuyển đến hoặc chủ động lấy thông tin của họ để đăng ký cho phường.

Bật mí kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ cho thuê hiệu quả nhất 

Đưa ra mức giá thuê hợp lý

Việc tính toàn giá phòng cho thuê phải dựa vào mặt bằng giá cho thuê ở khu vực cũng như điều kiện cơ sở vật chất, quy mô của phòng trọ bạn. Có nghĩa là so sánh giá cho thuê tại các phòng trọ có cùng diện tích, cùng công năng và cùng khu vực.

Ví dụ: phòng 25 mét vuông ở khu vực trung tâm, gần chợ, thuận tiện cho việc đi làm đến các khu vực khác sẽ thường có giá từ 3-4 triệu đồng. Lúc này, bạn có thể đưa ra mức giá cạnh tranh phù hợp dựa trên việc phòng bạn có đồ nội thất gì, có điều hòa, máy nước nóng hay khu vực này có đảm bảo an ninh hay không?

Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải đưa ra mức điện nước phù hợp. Thông thường, nhà nước sẽ quy định về giá điện, giá nước theo quy mô số lượng phòng trọ. Thông thường, khi cho khách thuê phòng, bạn phải dựa vào mức giá kinh doanh chứ không phải mức giá dành cho hộ gia đình. 

Với tiền nước bạn có thể tính chia theo đầu người hoặc dựa theo khối nước được sử dụng ở từng phòng. Còn tiền điện cứ dựa trên số điện sử dụng mỗi tháng mà quy đổi.

Luôn bảo trì, tân trang nhà trọ

Nhà trọ thường xuyên được tân trang và bảo trì sẽ tác động tích cực đến sự hài lòng của khách thuê, làm cho họ sẵn sàng chi trả với mức giá cao hơn. 

Ngoài ra, chủ trọ cần đảm bảo các điều kiện sống để giữ chân khách thuê cũ ở lại lâu hơn. Hạn chế tình trạng phòng bị bỏ trống quá lâu khi tìm kiếm người thuê mới.

Việc bảo trì, tân trang nên thực hiện theo định kỳ. Đặc biệt là khi phòng đang trống khi đang tìm khách mới, bạn nên tận dụng khoảng thời gian này để vị khách thuê tiếp theo có thể tận hưởng không gian sống thoải mái nhất.

Cung cấp các dịch vụ cơ bản

Nếu kinh doanh phòng trọ của bạn phát triển tốt, có thể xem xét cung cấp thêm dịch vụ cơ bản như bình nước uống, dịch vụ giặt ủi, cung cấp gas,... Đây là một trong những khoản kiếm thêm lý tưởng, vừa hỗ trợ người thuê thuận tiện hơn, tiết kiệm thời gian hơn, còn giúp bạn kiếm thêm tiền.

Bên cạnh đó, bạn có thể kết hợp thêm việc kinh doanh sim điện thoại, mở cửa hàng tạp hóa để mở rộng nguồn thu.

Tập trung vào khâu quản lý nhà trọ

Bạn sẽ không thể kiếm lợi nhuận từ kinh doanh nhà trọ nếu không dành nhiều thời gian để quản lý dãy nhà trọ của mình.

Việc quản lý sẽ bao gồm:

• Quản lý người thuê phòng: phải đảm bảo họ tuân thủ theo hợp đồng. Xử lý các vấn đề về điện, nước, tự sửa chữa hoặc gọi thợ khi có hư hỏng.

• Quản lý vấn đề an ninh: Việc kiểm soát tình hình an ninh của khu trọ rất quan trọng, nó hạn chế tối đa các nguy cơ xảy ra trộm cướp, mất trật tự. Đồng thời, duy trì môi trường sống hòa đồng, tích cực, trong khi vẫn đảm bảo được sự riêng tư cho khách ở trọ.

Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn có thể học cách quản lý nhà trọ cho thuê từ số lượng phòng 10 - 20. Việc chia nhỏ giai đoạn đầy sẽ giúp bạn có nhiều thời gian để làm quen với công việc quản lý, nắm bắt được số lượng khách thuê và tính toán được mức độ hiệu quả của lợi nhuận thu về.

Quảng bá và tìm kiếm khách hàng

Hiện nay, có rất nhiều kênh giúp bạn quảng bá được hình ảnh của phòng trọ đến với nhiều người.

Tiếp cận khách thuê qua Facebook

Tại đây bạn có thể tham gia các hội nhóm như Phòng trọ sinh viên, Cho thuê phòng trọ TPHCM rẻ đẹp,... là nơi ra bán, cho thuê nhà trọ hiệu quả mà không mất khoản phí nào.

Chỉ với một tài khoản facebook, bạn chỉ cần cập nhật thông tin hàng ngày trên các nhóm cho thuê trọ. Nên nhớ hãy chụp những bức hình đẹp về phòng ốc, cơ sở vật chất,... thông tin về dịch vụ cũng cần chính xác để thu hút nhiều người quan tâm hơn.

Quảng bá phòng trọ thông qua các trang rao vặt, diễn đàn bất động sản

Hiện nay có rất nhiều các trang web, diễn đàn đăng tin cho thuê phòng trọ như Chợ tốt, Lozi, Alo đất,... Bạn chỉ cần đăng ký tài khoản là có thể bắt đầu đăng tin được rồi.

Một vài trang có thể mất phí hoặc có quy chế duyệt tin trước khi hiển thị, tuy nhiên, bạn chỉ cần cung cấp thông tin theo đúng yêu cầu là ổn. 

Luôn có thái độ niềm nở, thân thiện với người thuê trọ

Bên cạnh giá cả và chất lượng nhà trọ thì thái độ với khách thuê trọ cũng là yếu tố quyết định người thuê có muốn ở lâu dài hay không. Vì vậy, bạn nên giữ thái độ vui vẻ, thân thiện với khách, luôn giải quyết các vấn đề của họ một cách nhiệt tình.

Đồng thời, các mẫu thuần trong khu trọ cũng nên giải quyết nhẹ nhàng, thoải mái. Với những người thuê có hành vi xấu, không tuân thủ đúng quy định, nội quy đề ra thì bạn có quyền không cho họ thuê nữa.

Một trong những kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ hiệu quả là bạn nên thu tiền cọc nhà trước, thông thường là cọc một tháng tiền nhà. Điều này giúp bạn đề phòng được các trường hợp bùng tiền, làm hư hao cơ sở vật chất trong phòng.

>>Nếu bạn đang có nguồn tài chính lớn hơn, có thể suy nghĩ đến việc kinh doanh khách sạn vừa và nhỏ, kết hợp với đẩy mạnh du lịch địa phương sẽ giúp bạn mang lại lợi nhuận tối ưu hơn.

Tóm lại

Nhìn chung, kinh doanh nhà trọ không quá phức tạp, chỉ cần bạn bỏ nhiều thời gian, công sức, tài chính, sắp xếp và quản lý tốt thì sẽ nhanh chóng thu được lợi nhuận. Khi mới bắt đầu kinh doanh, bạn chỉ nên cho thuê một số phòng nhất định để dễ kiểm soát và quản lý. Sau đó, dần tích lũy kinh nghiệm và mở rộng quy mô lớn hơn. 

Hy vọng với những kinh nghiệm cho thuê nhà trọ trên đây sẽ góp phần xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư vào lĩnh vực này hiệu quả hơn. Chúc các bạn thành công!